임대차 3법 완벽 정리 | 전세·월세 인상 대응 전략과 전월세 전환율 계산법

갑작스러운 전세·월세 인상, 어떻게 대응해야 할까요?

최근 부동산 시장 불안정으로 인해 집주인이 전세금 또는 월세금 인상을 요구하는 사례가 많아지고 있습니다. 세입자 입장에서는 생활비 부담이 커지는 만큼 어떻게 대응할지 막막할 수 있습니다. 하지만 임대차 3법(계약갱신청구권제, 전월세상한제, 전월세신고제)을 제대로 이해하고 활용한다면 불리한 조건에서도 협상력을 높일 수 있습니다. 오늘은 세입자가 반드시 알아야 할 법적 기준과 협상 전략을 정리해 보겠습니다.

임대차 3법 이해와 전세·월세 인상 대응 전략

1. 임대차 3법 핵심 이해

임대차 3법은 2020년 7월 개정된 「주택임대차보호법」과 「부동산거래신고 등에 관한 법률」에 따른 제도로, 세입자의 주거 안정성을 보장하기 위해 도입되었습니다.

주요 내용은 다음과 같습니다.

구분	법률 내용	세입자에게 유리한 점	예시
계약갱신청구권제 (20.7')	['주택임대차보호법' 제8조 2항 및 제6조의3 1항] 세입자가 최초 2년 계약 후 1회에 한해 추가 2년 연장 청구할 수 있는 권리 → 최소한 4년 거주 가능 (다만, 집주인이 직접 거주 목적 등 정당한 사유가 있으면 거절 가능)	원치 않는 퇴거 방지	2023년 5월 계약 → 2027년 5월까지 거주 가능
전월세상한제 (20.7')	['주택임대차보호법' 제 7조 2항] 기존 계약 갱신 시 임대료 증액은 5% 이내 제한 지방자치단체에서 조례로 더 낮은 비율을 정할 수도 있음	과도한 인상 방지	보증금 2억 원 → 최대 2억 1천만 원까지만 인상 가능
전월세신고제 (21.6')	['부동산 거래 신고 등에 관한 법률' 제 2장의2 주택임대차계약의 신고 참고] 전세 6,000만 원↑ / 월세 30만 원↑ 계약은 30일 이내 의무 신고	시세 투명성 확보, 분쟁 시 자료 활용	2025년 1월 계약 → 1월 30일까지 관할 지자체 신고

예시: 보증금 2억 원 전세 → 재계약 시 5% 인상 상한 = 최대 1,050만 원까지만 인상 가능

이처럼 법적 기준을 정확히 알면, 집주인의 요구가 합법적인 범위인지 확인할 수 있습니다.

 

2. 협상 전략 : 세입자가 유리해지는 방법

세입자는 협상 전문가의 관점으로 접근할 필요가 있습니다.

(1) 법적 기준 제시하기

집주인이 전세금 10% 인상을 요구한다면,
→ “임대차 3법상 5% 이상은 불가합니다”라는 근거를 명확히 제시해야 합니다.

(2) 시세 자료 활용하기

국토교통부 ‘실거래가 공개시스템’에서 동일 단지 최근 거래 내역을 보여주면 설득력이 커집니다.
→ “같은 단지에서 3억 원 전세로 거래된 사례가 있습니다. 3억 5천만 원 요구는 무리입니다.”

(3) 협상 카드 제시하기

• 월세 전환 비율(보증금 1,000만 원 ↔ 월세 3만 원)을 활용하여 절충 가능
• 유지·보수 요청(도배, 장판 교체 등)을 조건으로 일정 부분 인상 수용

 

3. 전월세 전환율 의미와 계산기 활용하기

우선 전월세 전환율이란, 전세 보증금의 전부 혹은 일부를 월 임대료로 전환할 때 적용되는 비율을 뜻합니다.
예를 들어 보증금 1억 원을 월세로 돌린다면, 이 1억 원에 대해 연 몇 퍼센트의 이자를 적용할 것인지를 전환율로 결정하는 것입니다.

중요한 점은 이 비율이 임대차 시장 상황이나 지역 특성에 따라 달라질 수 있으며, 실제 계약에서는 집주인과 세입자가 협의해 정하게 됩니다. 다만 임차인의 과도한 부담을 막기 위해 「주택임대차보호법」에서는 상한선을 두어, 전세에서 월세로 바꿀 때 일정 비율을 넘지 못하도록 제한하고 있습니다.

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▶ 법적 기준 (주택임대차보호법 시행령 제9조)

• 전환율 산정 방식 : 기준금리 + 3.5% 이내
  (여기서 기준금리는 한국은행 기준금리)
• 즉, 집주인은 세입자에게 월세로 전환할 때 위의 상한선을 초과할 수 없습니다.

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▶ 실제 계산 예시

가정: 2025년 8월 28일 발표된 한국은행 기준금리 = 2.5%

         → 전환율 상한 = 2.5% + 3.5% = 6.0%

예시 1) 보증금 1억 원을 월세로 전환할 경우

• 1억 원 × 6.0% ÷ 12개월 = 50만 원
• 즉, 최대 월세 50만 원까지 전환 가능

예시 2) 보증금 5천만 원을 월세로 전환할 경우

• 5천만 원 × 6.0% ÷ 12개월 = 25만 원

예시 3) 보증금 2억 원을 월세로 전환할 경우

• 2억 원 × 6.0% ÷ 12개월 = 100만 원

즉, 집주인이 “보증금 1천만 원당 월세 10만 원” 등을 요구한다면, 전환율이 법적 상한선을 초과했는지 반드시 계산해 봐야 합니다. 저는 사회초년생 시절 인천에 자취방을 구할 때, 거주비를 절약하고자 반전세 3000/45만 원을 3500/40만 원으로 협상한 적이 있습니다.

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▶ 전월세 전환율 계산기 활용

복잡한 계산을 손쉽게 하기 위해 온라인 계산기를 활용할 수 있습니다.
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4. 현실적인 대응 예시

제가 경험한 실제 사례와 주변 지인들에게 들은 얘기를 공유해 보겠습니다.

• 사례 1 : 보증금 1억 4천만 원 전세 → 집주인 10% 인상 요구
  → 임대차 3법을 근거로 5% 이내(700만 원)만 인정, 주변 시세 및 실거래가 기준을 제시하여 최종적으로 500만 원 인상으로 합의
• 사례 2 : 월세 80만 원 → 집주인 100만 원 요구
  → 국토부 실거래가 검색 후 주변 시세 평균 85만 원 제시, 결국 90만 원으로 조율
• 사례 3 : 보증금 2억 원 + 월세 50만 원 → 70만 원 요구
  → 인상 부담이 크다는 점 강조하며, 집 내부 수리 조건으로 60만 원으로 타협

위와 같은 협상 과정을 통해 불필요한 부담을 줄이고, 실질적으로 생활 안정성을 지킬 수 있습니다.

 

세입자가 반드시 기억해야 할 핵심 포인트

전세금·월세금 인상 요구는 누구에게나 부담스러운 상황이지만, 임대차 3법을 이해하고 협상 전략을 세운다면 충분히 유리하게 대응할 수 있습니다.

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▶ 세입자가 꼭 기억해야 할 체크리스트 3가지

1. 계약 갱신 가능 여부 확인
   • 현재 계약 만료일 기준으로 계약갱신청구권을 사용할 수 있는지 확인
   • 집주인이 직접 거주 등 정당한 사유가 있는지 체크
2. 인상률 확인 및 증거 확보
   • 전월세상한제에 따라 5% 이상 인상 요구는 불법
   • 문자, 이메일, 계약서 등 증거 기록 필수
3. 시세 자료 활용
   • 국토교통부 실거래가 공개시스템 또는 지역 부동산 자료 확인
   • 시세에 맞는 합리적 협상금액 제시 가능

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요약하면,
• 계약갱신청구권제를 활용해 최대 4년 거주 가능
• 전월세상한제로 인상률은 5% 제한
• 시세 자료 + 협상 카드로 집주인과 대등하게 협의

마지막으로, 협상 과정에서는 기록을 남기는 것(문자, 이메일 등)이 중요합니다. 법적 분쟁이 발생했을 때 강력한 증거가 되기 때문입니다.

감정적인 대응보다
법적 근거와 합리적 협상 카드를 활용해야
입자의 권리를 지킬 수 있습니다.