10·15 부동산 대출규제 강화 정리, LTV 40%로 축소… 실수요자에게 미치는 영향

정부의 10·15 대출규제로 LTV가 70%→40%로 축소되며 내 집 마련 문턱이 높아졌습니다. 서울 외곽·경기 실수요자는 평균 2억 원 이상 자금이 추가로 필요합니다. 부동산 대출규제 4심 정리와 대응 전략을 확인하세요.

10·15 대출규제, 실수요자에게 커지는 부담

정부가 발표한 ‘10·15 대출규제’ 이후, 서울 외곽과 경기 지역 부동산 시장이 큰 변화를 맞이하고 있습니다.
이번 대책으로 LTV(주택담보인정비율) 상한이 기존 70%에서 40%로 낮아지면서,
같은 금액의 아파트를 구입하려면 최대 2억 원 이상의 자기 자본이 추가로 필요하게 되었습니다.

이 규제는 강남권보다 노원·도봉·관악·성북·구로 등 중저가 실수요 중심 지역을 정조준하고 있어,
“집값은 오르는데 대출은 줄어든다”는 체감이 커지고 있습니다.

2025년 10월 21일자 한경코리아마켓 뉴스

LTV 축소, 내 집 마련이 ‘그림의 떡’이 된 이유

LTV 70% → 40%, 대출규제의 핵심 변화

LTV(Loan To Value) 비율이 70%에서 40%로 줄면,
5억 원짜리 아파트를 살 때 대출 가능 금액이 3.5억 → 2억 원으로 줄어듭니다.
즉, 실수요자는 현금 1억 5천만 원을 더 마련해야 같은 집을 살 수 있게 됩니다.

이는 수치 이상의 문제로, 전세대출 규제와 맞물려
주거 사다리 전체에 영향을 주고 있습니다.
특히 신혼부부나 사회초년생은 ‘대출규제 6억·4억 한도’에 걸려
서울 외곽 아파트 접근이 사실상 어려워졌습니다.

지표	의미	적용방식 / 계산식	최근 적용기준 예시
LTV (Loan to Value, 담보대출비율)	집값 대비 대출 가능한 비율. “주택 담보물 가치 대비 얼마까지 대출해줄 수 있는가”를 나타냄. (소득 무관)	(대출금액 ÷ 담보가치(집값)) × 100%	• 비규제지역 무주택·1주택자: 최대 약 70%까지 적용 가능. • 규제지역(투기·조정대상지역 등): 40~50%
DTI (Debt to Income, 총부채상환비율)	연 소득 대비 해당 주택담보대출의 원리금과 기타 대출 이자의 나가는 비율. “내 소득으로 주담대 갚기 부담이 어느 정도냐” 판단 방식.	(주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 다른 대출 연간 이자) ÷ 연 소득 × 100%	•  무주택·생애최초 구입자 등 특례조건 시 연소득 이하 기준 완화 적용 가능. • 40~70%로 제한
DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)	연 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 합계 비율. 주택담보대출 뿐 아니라 신용대출, 자동차할부, 학자금대출, 카드론 등 모든 대출의 원금+이자 포함됨. “내 전체 빚을 내가 감당할 수 있나”를 보는 가장 포괄적 지표.	(모든 대출 연간 원리금 상환액) ÷ 연 소득 × 100%	• 은행권: DSR 약 40% 수준 적용. • 최근엔 ‘스트레스 DSR’ 도입돼 금리 상승 리스크 반영되어 더 보수적 심사 적용 중.

(1단계) LTV: 내 집의 가치를 보고 결정
(2단계) DTI: 내 소득으로 '이 집 대출'을 감당할 수 있는지 확인
(최종단계) DSR: 내 소득으로 '내 모든 빚'을 감당할 수 있는지 확인

 

 LTV가 넉넉해도 DSR이 한도를 정한다.
내 집 마련의 진짜 관문은
LTV가 아닌 DSR임을 잊지 말아야 합니다.

 

지역별 내 집 마련 금액 변화

지역	기존 LTV 70% 자기자본	LTV 40% 자기자본	증가 금액
관악구	2억 9,000만 원	5억 2,000만 원	+2.3억 원
구로구	2억 9,000만 원	4억 9,000만 원	+2억 원
성북구	3억 원	5억 1,000만 원	+2.1억 원
중랑구	2억 8,000만 원	4억 4,000만 원	+1.6억 원

이처럼 ‘대출규제 지역’으로 분류된 곳은 자기 자본이 2억 원 이상 늘어나며,
“내 집 마련은커녕 전세 유지도 어렵다”는 목소리가 커지고 있습니다.

 

부동산 대출규제의 연쇄 효과

1. 거래량 급감
   대출 한도 축소로 실수요자 거래가 급감하고 있습니다.
   KB부동산에 따르면, 10월 셋째 주 기준 서울 외곽 거래량이 전월 대비 25% 감소했습니다.
2. 가격 양극화 심화
   고가 아파트는 자금력이 있는 계층이 유지하지만,
   중저가 아파트는 매수세가 끊기며 가격 하락 압력을 받고 있습니다.
3. 전세시장 불안
   전세대출 규제까지 겹치면서,
   실수요층이 전세로 몰리고 임대료 상승이 이어질 가능성도 있습니다.

 

전문가 분석: “규제는 단기 안정, 장기엔 양극화”

부동산 전문가들은 이번 ‘부동산 대출규제’가
단기적으로 시장 과열을 잡을 수 있으나,
장기적으로는 자금 보유층만 유리한 구조로 작용할 것이라 전망합니다.

• 자금 여유가 있는 투자층 → 규제 영향 적음
• 실수요 중심의 중산층 → 대출규제로 주택 진입 장벽 상승

결국 “대출규제 집값 안정보다 계층 양극화 심화”라는 우려가 커지고 있습니다.

 

비규제지역 6억 아파트 구매 고려 시뮬레이션

연봉이 6,000만원인 이대리는 실수요자로써, 비규제지역의 6억짜리 아파트를 구매 고려하고 있습니다. 기존 대출은 1억 5000만 원의 전세자금대출이 1건 있고 연간 원리금은 약 480만 원 정도입니다. 

▶ LTV 계산: LTV 70% 적용 -> 6억 원 x 70% = 최대 4억 2천만 원
▶ DSR 계산: DSR 50% 적용 -> 연봉 6000만 원 x 50% = 연간 3000만 원 (1년에 3천만 원까지만 빚 갚는데 쓸 수 있음)

▶ 이대리의 DSR 한도: 3000만원
기존 전세자금대출 상환액: 480만원 (단, 주담대 전 전세대출 상환 예정)
새로운 주담대에 쓸 수 있는 돈: 약 2500만 원(연간) (우선 현 상황에서의 계산)

조건	설명
지역	비규제지역 (LTV 완화 70%)
소득	연 6,000만 원
금리/기간	연 4%, 30년 원리금 균등상환
기존 대출	전세자금대출 1.5억 (연 480만 원 상환, 주담대 전 상환 예정)
결과	LTV로는 4.2억 가능하지만, DSR 여력이 4.3억 → 실제 가능 금액은 4.2억 원

 

대출규제 시대, 현명한 내 집 마련 전략

1. 비규제 지역과 교통 호재 지역을 병행 검토
   GTX, 신도시 예정지 등 비규제 지역을 중심으로 기회를 탐색하는 전략이 필요합니다.
2. 청약·특공 등 정책적 수단 활용
   실수요자는 청약제도, 신혼희망타운, 생애최초 특별공급 등 공공 지원을 적극 활용해야 합니다.
3. 금리 변동 리스크 관리 (고정 vs 변동)
   향후 금리 인하 가능성을 염두에 두고,
   고정금리 전환 및 상환계획 세분화가 중요합니다.
4. 대출 중도상환수수료 : 추가 비용 발생할 수 있는 조건을 확인해야 합니다.