전세계약서 작성 방법 | 월세계약서와 다른 점, 꼭 확인해야 할 체크리스트

전세계약서, 왜 중요한가?

처음 전세계약을 준비했을 때 가장 긴장되었던 순간은 바로 계약서를 작성하는 순간이었습니다. 단순히 서류 한 장을 쓰는 것 같지만, 사실상 제 목돈을 지켜 줄 가장 중요한 장치였기 때문입니다. 계약서를 쓰는 동안에도 ‘혹시 내가 놓치는 부분이 있지 않을까?’ 하는 불안이 계속 마음을 무겁게 했습니다.

저는 실제로 계약을 마친 날, 바로 주민센터로 달려가 확정일자를 받았습니다. 인터넷으로도 가능하다는 것을 알았지만, 종이 계약서를 작성한 만큼 직접 도장을 받아야 안심이 되더군요. 이렇게 경험을 하고 나니, 전세계약은 단순히 집을 정하는 과정이 아니라 자산을 안전하게 지키는 절차라는 것을 더 확실히 깨달을 수 있었습니다.

이번 글에서는 제가 전세계약을 준비하면서 확인했던 사항들을 중심으로, 월세계약서와 전세계약서의 차이, 계약 전후 반드시 챙겨야 할 절차, 그리고 보증금을 안전하게 지키기 위한 체크리스트를 정리해 보겠습니다.

 

 

전세계약서, 제대로 작성하는 법

1. 월세계약서와 전세계약서는 어떻게 다른가?

전세계약서와 월세계약서는 기본적으로 국토교통부 표준임대차계약서를 많이 사용하지만, 실제 현장에서는 집주인이나 중개사무소에 따라 계약서의 세부 구조가 조금씩 다를 수 있습니다. 큰 틀은 비슷하더라도 조항의 배열이나 특약 작성 방식이 달라서, 계약할 때 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.

특히 전세의 경우 보증금 규모가 크기 때문에 월세와는 달리 등기부등본 확인, 확정일자, 전입신고 등 자산 보호 절차를 반드시 철저하고 꼼꼼하게 챙겨야 한다는 점이 다릅니다.

구분	월세계약서	전세계약서
기본 구성	보증금 + 월 임대료 + 관리비	보증금 전액
핵심 확인사항	월세 납부일, 연체 시 조치	보증금 반환 조건, 특약사항, 확정일자
위험 요소	연체료, 관리비 분쟁	보증금 미반환 리스크
중요 절차	매월 이체 증빙	전입신고 + 확정일자

👉 결론: 계약서의 양식은 같지만, 전세에서는 보증금 보호를 위한 법적 장치 확인이 훨씬 더 중요합니다.

 

2. 전세계약서 작성 시 반드시 확인할 항목

전세 계약을 작성할 때는 아래 항목을 빠짐없이 체크해야 합니다.
제가 실제로 이사할 때 놓칠 뻔했던 부분도 함께 적어보았습니다.

1. 임대인(집주인) 정보 확인
   • 등기부등본과 계약서 상 소유자가 동일한지 확인해야 합니다.
   • 저는 한 번, 등기부등본 상 소유자가 아닌 대리인과 계약하려던 적이 있었는데, 위임장 확인이 없었다면 위험할 뻔했습니다.
2. 보증금과 반환 조건
   • 전세 계약서에는 보증금 전액과 만기 시점의 반환 조건이 반드시 명시되어야 합니다.
   • ‘부분 반환’이나 ‘상환 지연’ 같은 모호한 표현은 피해야 합니다.
3. 특약 사항 기재
   • 수리 책임(누수, 가전 고장 등)을 누가 부담하는지 특약으로 남겨야 분쟁을 줄일 수 있습니다.
   • 예를 들어, 보일러나 에어컨 같은 주요 시설이 고장 났을 때 수리 책임을 임대인인지 임차인인지 명확히 하지 않으면 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이런 부분은 반드시 특약에 기재하는 것이 안전합니다.
4. 확정일자와 전입신고
   • 계약서를 작성한 당일 또는 바로 다음날에 주민센터에서 확정일자를 받아야 합니다. 저는 실제로 계약 당일 바로 주민센터에 들러 확정일자를 받았습니다. 요즘은 인터넷으로도 신청이 가능하지만, 종이 계약서를 작성한 만큼 직접 방문해 도장을 받는 것이 가장 확실하다고 생각했습니다.
   • 전입신고까지 마쳐야만 주택임대차보호법상 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 확보할 수 있습니다. 단순히 확정일자만 받는다고 보증금이 완전히 보호되는 것은 아닙니다.
     
     대항력은 임차인이 실제로 거주하고 있다는 법적 효력을 의미하는데, 전입신고를 통해 이를 인정받을 수 있습니다. 그리고 확정일자와 전입신고가 함께 갖춰져야만, 주택이 경매나 공매로 넘어가더라도 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 우선변제권이 발생합니다.
     
     즉, 확정일자와 전입신고는 반드시 세트로 진행해야 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.

 

3. 전세계약 전후로 챙겨야 할 절차 

전세계약은 단순히 계약서 작성으로 끝나지 않습니다. 계약 전후로 다음 절차를 반드시 챙겨야 합니다.

순서	시점	해야 할 일	상세 설명
1	계약 전	등기부등본 확인	등기부등본을 발급받아 소유자가 임대인과 동일한지 확인합니다. 근저당권, 압류, 가압류 등이 설정돼 있다면 전세금 반환 위험이 크므로 반드시 체크해야 합니다.
2	계약 전	집주인 신분 확인	실제 소유자가 계약 당사자인지 확인하고, 대리인일 경우 위임장과 인감증명서를 반드시 받아야 합니다.
3	계약 전	보증보험 가능 여부 확인	전세보증보험(HUG, HF 등) 가입이 가능한 주택인지 확인하면 추후 안전장치가 됩니다.
4	계약 전	전세대출 가능 여부 확인	은행에 찾아가 유리한 전세대출이 무엇이 있는지 상담받으면 좋습니다. 은행마다 제출이 필요한 서류를 확인할 수 있고, 은행별로 내가 받을 수 있는 금리, 우대금리가 조금씩 다르기 때문입니다. 이후 가계약서를 작성하고, 그 계약서를 들고 은행에 가서 나에게 맞는 대출을 정확히 알아보고 대출 신청을 합니다. (실제 실행은 이삿날 진행되도록 해야합니다.)
5	계약 당일	계약서 작성 및 특약 기재	보증금 액수, 계약 기간을 명확히 적고, 보일러·누수 등 시설 수리 책임을 특약에 기재합니다.
6	계약 당일	계약금 지급	계약금을 지급하고 반드시 영수증(계좌이체 내역 포함)을 보관해야 합니다.
7	계약 당일	전세대출 실행	대출이 필요한 경우, 계약서 사본과 확정일자·전입신고 완료 사실을 은행에 제출해야 합니다.
8	계약 직후	확정일자 받기	주민센터 방문 또는 인터넷으로 확정일자를 신청합니다. 저는 직접 방문해서 도장을 받았는데, 서류상 확실히 남아 마음이 편했습니다.
9	계약 직후	전입신고 완료	전입신고를 해야 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 확정일자와 세트로 진행해야 보증금 보호가 완벽해집니다.
10	입주 직후	관리비·시설 인수 확인	관리비 정산 방식, 수도·전기·가스 계량기 수치를 확인하고 사진으로 남겨두면 분쟁을 예방할 수 있습니다.
11	입주 후	전세보증보험 가입	보증보험에 가입하면 집주인이 보증금을 반환하지 않아도 보증기관이 대신 지급해주므로 안전성이 크게 올라갑니다.

 

👉 이 과정을 지키지 않으면 대출도 불가능하고, 보증금 보호 장치도 약해질 수 있습니다.

 

 

4. 전세계약서와 전세대출의 연결

전세대출 이야기는 다음 글에서 자세히 다룰 예정이지만, 간단히 짚자면 계약서 자체가 대출의 기본 서류라는 점이 중요합니다.

• 계약서에 보증금 액수와 기간이 정확히 기재되어야 은행 심사가 가능합니다.
• 확정일자와 전입신고가 완료되어야 보증금 보호와 대출 실행이 가능합니다.
• 혹시 모르는 상황에 대비해 전세계약서에도 "임대인은 임차인의 전세대출에 적극 협조한다" 등의 문구를 넣도록 요청합니다.

즉, 전세계약서 작성 → 확정일자/전입신고 → 대출 및 금리 비교라는 순서로 이어진다고 이해하시면 됩니다.

 

안전한 전세계약은 꼼꼼한 계약서에서 시작된다

전세계약서는 단순한 종이 한 장이 아니라, 수천만 원 보증금을 지키는 안전장치입니다. 월세와 전세 계약서 양식은 같지만, 전세는 특히 보증금 반환 조건, 특약, 확정일자, 전입신고를 놓치지 않아야 합니다.

만약 이 과정을 꼼꼼히 챙기지 않으면, 보증금을 돌려받지 못하는 최악의 상황까지 발생할 수 있습니다. 따라서 계약 전후로 체크리스트를 따라가며 안전장치를 확보하는 것이 가장 현명합니다.

 

다음 글에서는 전세계약서와 연결되는 전세대출 활용법과 금리 비교 방법을 구체적으로 다루겠습니다. 계약서 작성부터 대출까지 이어지는 과정을 이해하면, 더 안정적이고 현명한 주거 전략을 세울 수 있습니다